دليل شراء العقارات في تركيا للأجانب (تحديث 2026 الشامل)
شراء العقار في تركيا للمشتري الدولي إجراء قانوني مستقر، لكنه يتطلب تدقيق السجل العقاري والالتزام بقواعد الصرف والتحقق من المستندات المطلوبة لمسار الصفقة قبل دفع أي مبلغ.
1. الأهلية القانونية للأجانب
ألغت المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644، بعد تعديلها بالقانون رقم 6302، شرط المعاملة بالمثل الصارم. ومع ذلك تبقى الأهلية مرتبطة بجنسية المشتري والقائمة التي تطبقها السلطات التركية وقت المعاملة، ولذلك يجب التحقق منها لكل مشترٍ قبل أي التزام ملزم.
- حد المساحة: يجوز للفرد الأجنبي تملك ما مجموعه 30 هكتارًا كحد أقصى في تركيا.
- حد القضاء: لا يجوز أن يتجاوز مجموع ملكية الأجانب 10% من مساحة الأراضي الخاصة في القضاء المعني.
- المناطق العسكرية والاستراتيجية: لا يجوز التملك في مناطق الأمن العسكري المحظورة؛ وتتحقق مديرية الطابو من القيود ضمن الإجراء الرسمي.
2. المراحل الأساسية للشراء
الخطوة 1: تحديد الاحتياجات والبحث المحايد
ابدأ بميزانية واضحة وغرض الاستخدام والموقع ونطاق المخاطر، ثم قارن السوق المفتوح والمشروعات المناسبة بدل الاكتفاء بمخزون بائع واحد.
الخطوة 2: العناية القانونية الواجبة
قبل دفع العربون، يفحص محامٍ مستقل سجل العقار وبيان القيود (Takyidat)، بما في ذلك:
- الرهون والحجوزات والدعاوى وأي قيود أخرى؛
- وجود شهادة إشغال سارية (İskan)؛
- نوع الملكية: Kat Mülkiyeti أو Kat İrtifakı.
الخطوة 3: التحقق من الحاجة إلى تقييم
ألغت TKGM شرط التقييم العام للشراء العادي من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب. وقد يبقى التقييم أو مستند أهلية آخر مطلوبًا لمسار الجنسية بالاستثمار أو لنوع معاملة محدد؛ تحقق من الإجراء الحالي قبل طلب التقرير.
الخطوة 4: وثيقة شراء العملة الأجنبية (DAB)
وفق تعميم البنك المركزي التركي رقم 2022/1، تُصرف العملة الأجنبية إلى الليرة عبر بنك تركي مرخص قبل النقل. يصدر البنك وثيقة DAB ببيانات المشتري ويرسلها إلى مديرية الطابو؛ ولا يتم ذلك بتحويل مباشر إلى البنك المركزي من المشتري.
الخطوة 5: النقل الرسمي للملكية
تنتقل الملكية بمعاملة رسمية لدى مديرية الطابو أو، منذ يوليو 2023، لدى كاتب عدل مخوّل ببيع العقارات. العقد الخاص وحده لا ينقل الملكية، ويُستخدم مترجم مؤهل عندما لا يستطيع أحد الأطراف التواصل بالتركية.
3. الإقامة والجنسية: حدود 2026
| المسار | الحد المالي | الشروط الأساسية |
|---|---|---|
| الإقامة القصيرة على أساس الملكية | مسكن بقيمة 200,000 دولار أمريكي على الأقل إذا انطبق تاريخ القاعدة | هذا شرط لمسار الطلب على المستوى الوطني وليس خاصًا بالمدن الكبرى، ولا يضمن القبول أو التجديد. يجب التحقق من العنوان والولاية والقضاء والشروط الحالية. |
| الجنسية بالاستثمار | 400,000 دولار أمريكي على الأقل وفق المسار الحالي | توضع إشارة منع البيع ثلاث سنوات. استيفاء الاستثمار يتيح تقديم الطلب ولا يضمن منح الجنسية للمستثمر أو أسرته. |
4. تكاليف وضرائب الشراء
- رسم نقل الطابو: 4% قانونًا من القيمة المعلنة، وغالبًا يقسم 2% لكل طرف وفق الاتفاق التجاري.
- التقييم: فقط عند اشتراطه أو طلبه طوعًا، بالسعر الحالي للجهة المعتمدة.
- رسم الصندوق الدوار: حسب التعرفة الرسمية يوم المعاملة.
- الترجمة والتوثيق: تختلف حسب الوثيقة واللغة والموعد.
- التمثيل القانوني: اتفق مسبقًا على أتعاب محامٍ مستقل مرخص؛ لا تفترض نطاقًا ثابتًا.
احصل على استشارة قانونية وعقارية مستقلة
ننسق البحث والتحقق العقاري، مع الاستعانة باستشارة قانونية وضريبية مستقلة تناسب ظروفك.