Как иностранцу купить недвижимость в Турции: полный гид 2026
Покупка недвижимости иностранцем в Турции проходит по установленной официальной процедуре. До передачи средств важно последовательно проверить титул, валютные требования и документы, необходимые именно для выбранного основания сделки.
1. Право иностранных граждан на покупку
После изменения статьи 35 Закона о земельном кадастре № 2644 строгий принцип взаимности был отменён. Возможность покупки всё же зависит от гражданства и актуального перечня, применяемого турецкими органами, поэтому её подтверждают для конкретного покупателя до подписания обязательств.
- Лимит площади: до 30 гектаров по всей Турции для иностранного физического лица.
- Лимит района: совокупная площадь иностранной собственности не может превышать 10% частных земель соответствующего ilçe.
- Военные и стратегические зоны: приобретение в запрещённых военных зонах невозможно; ограничения проверяет компетентное Управление земельного кадастра.
2. Основные этапы покупки
Шаг 1: критерии и независимый поиск
Сначала определяются образ жизни, район, бюджет и допустимый риск, после чего сравнивается весь доступный рынок, а не только объекты одного застройщика.
Шаг 2: юридическая проверка Takyidat
До задатка независимый адвокат проверяет записи объекта, в том числе:
- ипотеки, аресты, запреты и иные обременения;
- наличие действующего разрешения на эксплуатацию (İskan);
- форму титула — Kat Mülkiyeti либо Kat İrtifakı.
Шаг 3: определить, нужен ли оценочный отчёт
TKGM отменило универсальное требование оценочного отчёта для обычных покупок иностранными физическими лицами. Оценка и дополнительные документы по-прежнему могут требоваться для гражданства за инвестиции или иной специальной процедуры. Не заказывайте отчёт и не полагайтесь на заявленную стоимость без проверки актуального основания.
Шаг 4: справка об обмене валюты DAB
Иностранная валюта продаётся Центральному банку через уполномоченный турецкий банк. Банк оформляет Döviz Alım Belgesi (DAB) с данными покупателя для передачи в TKGM. DAB оформляется через банк, а не путём неофициального обмена наличных.
Шаг 5: официальная регистрация Тапу
Право переходит только через официальную сделку в Управлении земельного кадастра либо, с июля 2023 года, у нотариуса, уполномоченного оформлять продажу недвижимости. Обычный частный договор сам по себе право собственности не передаёт. Если сторона не владеет турецким, привлекается квалифицированный переводчик.
3. ВНЖ и гражданство: пороги 2026 года
| Основание | Финансовый порог | Ключевые условия |
|---|---|---|
| Краткосрочный ВНЖ по жилью | Не менее 200 000 USD для жилья, приобретённого после применимой даты правила | Это общенациональное условие для соответствующей категории, а не правило только для мегаполисов. Собственность даёт основание подать заявление, но не гарантирует выдачу или продление; учитываются адрес, провинция, район и другие миграционные условия. |
| Гражданство за инвестиции | Не менее 400 000 USD по действующему маршруту | На Тапу ставится запрет на продажу на три года. Достижение порога позволяет подать заявление, но не гарантирует гражданство инвестору или семье. |
4. Налоги и расходы
До обязательств запросите расчёт для конкретной сделки: официальные тарифы и профессиональные гонорары меняются.
- Tapu Harcı: 4% заявленной стоимости; законом предусмотрено по 2% с каждой стороны, но коммерческое распределение может согласовываться.
- Оценка: оплачивается, когда требуется для конкретной процедуры или заказывается добровольно.
- Döner Sermaye: официальный тариф на дату сделки.
- Перевод и нотариус: смета зависит от документов, языка и процедуры.
- Адвокат: стоимость согласуется письменно с независимым лицензированным специалистом; универсальной фиксированной ставки нет.
Спланируйте покупку с позиции покупателя
Мы помогаем сравнить варианты и координируем независимую юридическую проверку без обещаний результата по ВНЖ, гражданству или доходности.
Начать с критериев